Wer darf bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft klagen?

Wann kann der einzelne Eigentümer Klage einreichen und wann muss die Klage durch die Wohnungseigentümergemeinschaft („WEG“) eingereicht werden, sofern es streitgegenständlich Sondereigentum betrifft? Diesbezüglich ergeben sich Besonderheiten die zwingend Berücksichtigung zu finden haben. Daher bedarf es aus prozesstaktischen Gründen eines Zwischenschritts vor Erhebung der Klage.

Sind vom Bauunternehmer zu vertretende Mängel am Sondereigentum eines Eigentümers im Rahmen eines Projektes einer WEG entstanden, so muss zunächst die grundlegende Frage gestellt werden, wer berechtigt ist, diese vor Gericht geltend machen zu können, also ob die sog. Prozessführungsbefugnis der eigenen Person vor Gericht gegeben ist. Denn ohne diese hat eine Klage vor Gericht keine Aussicht auf Erfolg, da sie schon unzulässig ist. Die Prozessführungsbefugnis ist das Recht, einen Gerichtsprozess über im eigenen Namen zu führen.

Wurde durch Vertrag ein Sondereigentum eingeräumt, kann unklar sein, ob die Rechte zur gerichtlichen Geltendmachung an die WEG übergegangen sind. Zudem sind bei einer alleinigen Geltendmachung weitere Faktoren relevant. Grundsätzlich ist hinsichtlich des Sondereigentums jeder Erwerber befugt, seine vertraglichen Rechte selbstständig und ohne Abstimmung mit den Anderen geltend zu machen, sofern der Mangel ausschließlich das Sondereigentum betrifft und Veränderungen am Gemeinschaftseigentum selbst nicht erforderlich werden.

Wie durch Urteil des BGH festgestellt und durch Urteil des OLG Hamm manifestiert, kann und darf der einzelne Eigentümer seine individuellen Rechte aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbstständig unter folgenden Voraussetzungen geltend machen:

• Das Vorgehen des Einzelnen darf gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer nicht verletzen,
• schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigen, sowie
• eine fehlende Wahrnehmungs- und Ausübungsbefugnis der WEG im Rahmen sog. gekorener Rechte.

Rechte der jeweiligen Eigentümer, die durch mehrheitliche Beschlussfassung der WEG übertragen wurden, werden als gekorene Rechte bezeichnet. Hat die WEG die individuellen Ansprüche der Wohnungseigentümer an sich gezogen, wird damit dem einzelnen Wohnungseigentümer die Prozessführungsbefugnis entzogen. In Abgrenzung hierzu stehen die sog. geborenen Rechte.

In der Rechtsprechung ist die Prozessführungsbefugnis des einzelnen Eigentümers ein häufiger Streitpunkt, sofern Rechte an dem seinigen Sondereigentum respektive dem Gemeinschaftseigentum der WEG gerichtlich geltend gemacht werden. Daher wird angeraten hinsichtlich der prozessualen Sicherheit bei klageweiser Geltendmachung des jeweiligen Anspruchs eine durch Beschluss der WEG gefasste Ermächtigung der alleinigen Prozessführungsbefugnis einzuholen. Vor Gericht stellen sich hier häufig Probleme. Wir helfen Ihnen gerne, Ihre Ansprüche gerichtlich durchzusetzen.

HFBP besser.beraten.