Auswirkungen von steigenden Baukosten und knapper Materialverfügbarkeit auf Bauverträge

Nachrichten über gestiegene Materialkosten sowie gleichsam knappe und unvorhergesehene Verfügbarkeit der Materialien gehören seit der Corona-Pandemie sowie der bedrohlichen Situation in der Ukraine zu unserem Alltag. In welche Richtung sich vorstehende Thematiken entwickeln mögen, ist nur allzu schwer tatsächlich abschätzbar. Im Folgenden sollen kurz die möglichen Auswirkungen auf Bauverträge beleuchtet werden.

In der heutigen Zeit sind Werbeaussagen von Bauunternehmern wie etwa „Fertighaus zum Festpreis“ gang und gäbe. Doch wie genau ist diese Aussage zu verstehen?

Zunächst ist zu beachten, dass der wesentliche Teil eines Bauvertrages unzweifelhaft die konkrete Leistungsbeschreibung ist – denn hier ist genau bezeichnet, welche Leistung zu erbringen bzw. zu erwarten ist. Grundsätzlich sind die Bepreisungen der Bauunternehmen lediglich auf die sogenannte Standardbemusterung ausgelegt. Dies heißt, sollte man individuelle Sonderwünsche haben, wie etwa zusätzliche Steckdosen, automatisierte Gebäudeausstattung oder etwa Echtholzfußböden, wird ein nicht zu unterschätzender Mehrpreis fällig. Das bedeutet, dass auch ein Leistungsverzeichnis zum Festpreis regelmäßig ein Einfallstor für Mehrkosten bereithält. In den seltensten Fällen läuft beim Hausbau alles so wie geplant, sodass es ebenso in den seltensten Fällen auch beim vorab vereinbarten Festpreis bleibt bzw. bleiben kann. Es steht also fest, dass die Festpreisvereinbarung stets an die konkret vereinbarte Leistung gebunden ist. Sie ist also auf der Leistungsbeschreibung gegründet, denn so ist festgelegt, welche Leistung zu welchem Pauschalpreis zu erbringen ist. Wichtig ist demzufolge, die Leistungsbeschreibung genau zu prüfen auf etwaig fehlende Positionen oder Preisangaben, denn all das, was nicht in der Leistungsbeschreibung enthalten ist, wird denklogisch auch nicht vom Festpreis mitumfasst. Da die Kosten des eigenen Bauprojekts in der Regel auch maßgeblich für die entsprechende Finanzierung sind, empfiehlt es sich in jedem Fall, Mehrkosten nicht zu unterschätzen und von vornherein mit einzuplanen.

In Anbetracht der derzeitigen Preissteigerungen für Baustoffe ist nun also fraglich, ob diese auch im Rahmen einer Festpreisvereinbarung vom Bauunternehmer an den Bauherrn weitergegeben werden können. Nicht selten geht in diesem Fall der Einwand des bestehenden Festpreises ins Leere. Zum einen wird ein Festpreis nämlich in der Regel lediglich für einen gewissen Zeitraum gewährt (Festpreisgarantie). Nach Ablauf dieses Zeitraums kann ein Zuschlag wegen Preissteigerungen verlangt werden, wobei jedoch die Kostenkalkulation wie auch die Details der Kostensteigerungen dargelegt werden müssen. Zum anderen kann eine sog. (Stoff)Preisgleitklausel in den Bauvertrag mit aufgenommen werden. Hierdurch sichert der Bauunternehmer sich für den Fall von Preissteigerungen ab. Die Anforderungen der Rechtsprechung an derartige Klauseln sind jedoch hoch – gerade bei einem Verbraucher als Vertragspartner.

Unabhängig davon gibt es die Möglichkeit von Preisanpassungen über die Vorschrift des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB. Hiernach muss das Festhalten an dem Vertrag zu den ursprünglich vereinbarten Konditionen in derartigem Maße unzumutbar sein, sodass es nicht mehr zu rechtfertigen ist. Die Rechtsprechung handhabt diese Vorschrift eher restriktiv, sofern es sich nicht um völlig unvorhersehbare Preissteigerungen handelt.

Im Ergebnis gilt also für Bauherren, ein Bauvorhaben auch im Hinblick auf unvorhergesehene Kosten nicht zu unterschätzen und die beauftragten Leistungen genau unter die Lupe zu nehmen. Bauunternehmer sollten hingegen einen angemessenen Preispuffer in ihre Kalkulation mit einbringen, um etwaige Preissteigerungen abfedern zu können.

Sollten Sie hierzu konkretere Fragen haben, kommen Sie gern auf uns zu.

Wir beraten Sie gern!