Geplante Reform im privaten Mietrecht 2026 – mehr Schutz für Mieter

Deutschlandweit herrscht ein angespannter Wohnungsmarkt. Insbesondere die Ballungsgebiete sind von stark steigenden Mieten betroffen.

In den 14 größten deutschen Städten haben sich die Angebotsmieten zwischen 2010 und 2024 durchschnittlich verdoppelt. Allein zwischen 2022 und 2024 konnte ein Anstieg von über 20 % verzeichnet werden.

Zu den stetig steigenden Mieten kommen auch vermehrt befristete und möblierte Mietangebote, da es zu Rechtsunsicherheiten in Bezug auf die bestehende Mietpreisbremse kam. In den vergangenen Jahren waren befristete und möblierte Wohnungen eine sogenannte Grauzone, was den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse betraf. Dies nutzten vielen Vermieter als Schlupfloch.

Die Mietpreisbremse sollte in angespannten Regionen den Anstieg von Wohnungsmieten begrenzen. Daher galt seit 2015 bei der Neuvermietung von Wohnungen je nach Region, dass die Miete höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Diese Regelung wurde im Juni 2025 bereits bis Ende 2029 verlängert. Doch trotzdem gelang es Vermietern diese Voraussetzungen zu umgehen.

Daher soll nun eine Reform im Mietrecht folgen. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) möchte damit gleich eine große Anzahl an Änderungen vornehmen. Damit soll der verlängerten Mietpreisbremse mehr Wirkung verliehen werden und Mieter sollen finanziell entlastet werden. Der Fokus der geplanten Änderungen liegt auf dem privaten Mietrecht.

Das möblierte Wohnen

Bei möbliertem Wohnraum soll zukünftig von den Vermietern gesondert angegeben werden, wie hoch der Zuschlag für die Möbel in der Miete kalkuliert ist. Für diese Kalkulation muss auch der Zeitwert der Möbel zukünftig von Vermietern berücksichtig werden.

Bisher musste dieser Zuschlag von Vermietern nicht gesondert ausgewiesen werden, der Mieter hatte lediglich einen Anspruch auf Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB. Geplant ist, dass bei vollmöblierten Wohnungen eine Pauschale von 5 % der Nettokaltmiete angesetzt werden darf. Geben die Vermieter diesen Zuschlag nicht gesondert an, soll die Wohnung als unmöbliert betrachtet werden, was dazu führt, dass Mieter nur noch die Miete für eine unmöblierte Wohnung zu zahlen haben. Ein höherer Zuschlag soll für Vermieter immer noch möglich sein, wenn sie die Höhe der Kalkulation begründen können.

Kurzzeitmiete

Für Kurzzeitmietverträge war bis jetzt ungeschriebene Voraussetzung, dass es einen besonderen Anlass für die kurzzeitige Anmietung auf Seiten des Mieters geben muss. Dies soll jetzt, genauso wie eine Höchstgrenze von sechs Monaten, gesetzlich festgelegt werden. Auch der Abschluss mehrerer aufeinanderfolgender Kurzzeitmietverträge soll nur noch möglich sein, wenn die Mieter den temporären Bedarf an dem Mietobjekt haben. 

Kappungsgrenze für Indexmietverträge

Ein weiterer Punkt der geplanten Gesetzesänderung betrifft die Indexmiete nach § 557b BGB. Bei einer Indexmiete handelt es sich um eine vertraglich vereinbarte Miete, die an den Verbraucherindex (Inflation) gekoppelt ist. Bislang gab es hierzu keine feste Grenze und die Indexmiete konnte mit der Inflation steigen. Nun soll es eine jährliche Grenze von 3,5 Prozent geben für Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt.

Schonfrist auch für ordentliche Kündigung

Umfangreicherer Schutz für Mieter soll mit dem neuen Gesetzesentwurf damit gewährleistet werden, dass auch für eine ordentliche Kündigung des Vermieters eine Schonfrist eingeräumt wird. Bislang konnten Mieter eine außerordentliche Kündigung wegen Mietrückständen (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB) einmalig beseitigen, indem sie ausstehende Beträge bezahlten nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.  Dem Vermieter war es bislang möglich, mit der außerordentlichen Kündigung auch aufgrund dieser Pflichtverletzung eine hilfsweise ordentliche Kündigung auszusprechen, welche von den Mietern nicht beseitigt werden konnte. Dies soll sich nun ändern, um der vermehrten Obdachlosigkeit vorzubeugen. Gemäß des Reformentwurfes soll dem Mieter nach Gesetzesänderung auch möglich sein, einmalig die hilfsweise ordentlich erklärte Kündigung aufgrund von Zahlungsrückständen unwirksam zu machen.

Höhere Wertgrenze für Modernisierungsmaßnahmen

Bislang lag die Wertgrenze für die Berechnung von Modernisierungsmieterhöhungen nach dem vereinfachten Verfahren gemäß § 559c BGB bei 10.000,00 €. Diese Grenze soll je Wohnung auf 20.000,00 € angehoben werden. Damit soll auf die Preissteigerungen eingegangen werden und gewährleistet werden, dass das vereinfachte Verfahren auch zukünftig bei kleineren Modernisierungsmaßnahmen Anwendung findet.

Änderungen im gewerblichen Mietrecht

Bislang bedurfte es im gewerblichen Mietrecht der Vorlage von Originalbelegen, welche der Betriebskostenabrechnung zugrunde lagen. Dies soll sich nun mit der Reform im Sinne der Digitalisierung ändern, so dass zukünftig möglicherweise auch ausreichend ist, die Belege in digitaler Form zur Verfügung zu stellen.