Aufgepasst beim Hauskauf - BGH stärkt Maklerrechte bei Zweifamilienhäusern: Halbteilung der Provision gilt nicht automatisch

Wer eine Immobilie kauft, die kein Einfamilienhaus ist, kann sich nicht nachträglich auf die gesetzlichen Regelungen zur hälftigen Teilung der Maklerprovision berufen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 16. Juli 2026 (Az. I ZR 111/25) klargestellt. Für Käufer und Verkäufer von Wohnimmobilien schafft die Entscheidung wichtige Klarheit, nachdem der BGH mit Urteil vom Urteil vom 06.03.2025 - I ZR 32/24 noch entschieden hatte, dass ein Gebäude ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB darstellt, wenn für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar ist, dass die Immobilie überwiegend den Wohnzwecken nur eines einzelnen Haushalts dienen soll. Dies führte dazu, dass der geschlossene Maklervertrag unwirksam war, da der Maklervertrag für Käufer und Verkäufer eine Courtage in ungleicher Höhe vorsah.

Der Sachverhalt zur aktuellen Entscheidung:

Seit Ende 2020 gelten besondere Vorschriften zur Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Ziel des Gesetzgebers war es, private Käufer zu entlasten und eine faire Verteilung der Maklerkosten zwischen Verkäufer und Käufer sicherzustellen. Nach § 656c BGB gilt: Wird der Makler von beiden Vertragsparteien beauftragt, dürfen Verkäufer und Käufer nur in gleicher Höhe zur Zahlung einer Provision verpflichtet werden. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Im nun vom BGH entschiedenen Fall vermittelte ein Makler ein Grundstück mit einem Haus, das als vermietetes Zweifamilienhaus angeboten wurde. Die Immobilie verfügte über zwei Wohneinheiten und war zum Zeitpunkt des Kaufvertrags an zwei verschiedene Mietparteien vermietet. Auch im notariellen Kaufvertrag wurde das Objekt ausdrücklich als Zweifamilienhaus bezeichnet. Der Käufer teilte dem Makler erst nach Abschluss des Maklervertrages mit, dass er die Immobilie künftig selbst zu Wohnzwecken nutzen wolle.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der BGH bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen und sprach dem Makler seinen Provisionsanspruch zu.

Nach Auffassung des Gerichts lag kein Verstoß gegen den in § 656c BGB geregelten Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision vor. Die Vorschrift sei bereits deshalb nicht anwendbar gewesen, weil es sich bei der vermittelten Immobilie objektiv nicht um ein Einfamilienhaus gehandelt habe. Entscheidend sei, ob für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar sei, dass das Objekt vorrangig Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dienen soll.

Besonders praxisrelevant ist die Klarstellung des BGH, dass zunächst die objektive Beschaffenheit der Immobilie maßgeblich ist, also ob es sich objektiv um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt.

Befinden sich in einem Gebäude mehrere gleichwertige Wohneinheiten, spricht dies regelmäßig gegen die Einordnung als Einfamilienhaus. Im entschiedenen Fall enthielt die Immobilie zwei Wohnungen, von denen keine lediglich untergeordnet war. Deshalb konnte aus Sicht des Maklers nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass ein einzelner Haushalt die Immobilie künftig nutzen würde. Der BGH betont zudem, dass Käufer eine geplante Eigennutzung rechtzeitig mitteilen müssen. Ergibt sich die Nutzung als Einfamilienhaus nicht bereits aus den objektiven Gegebenheiten der Immobilie, ist es Sache des Erwerbers, seinen entsprechenden Nutzungswillen dem Makler spätestens beim Abschluss des Maklervertrages erkennbar mitzuteilen. Wer dies unterlässt, kann sich später nicht darauf berufen, dass die Regelungen zur hälftigen Kostenteilung hätten angewendet werden müssen. Zudem trägt der Käufer im Streitfall die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Makler bei Vertragsschluss von der geplanten Nutzung als Einfamilienhaus Kenntnis hatte.

Die Entscheidung schafft Rechtssicherheit für Makler, Käufer und Verkäufer. Für Makler bedeutet das Urteil, dass sie sich grundsätzlich auf die objektiv erkennbare Beschaffenheit der Immobilie verlassen dürfen. Sie müssen nicht nachträglich berücksichtigen, wie ein Käufer das Objekt möglicherweise künftig nutzen möchte. Für Käufer zeigt die Entscheidung deutlich, dass eine beabsichtigte Eigennutzung frühzeitig und nachweisbar kommuniziert werden sollte. Andernfalls besteht das Risiko, dass die Schutzvorschriften der §§ 656c ff. BGB nicht greifen.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung klagestellt: Die Vorschriften zur hälftigen Teilung der Maklerprovision gelten nicht automatisch bei jedem Wohnimmobilienkauf. Maßgeblich ist zunächst die objektive Einordnung des Kaufobjekts. Handelt es sich nicht eindeutig um ein Einfamilienhaus, muss der Käufer seine geplante Nutzung als Einfamilienhaus spätestens beim Abschluss des Maklervertrags offenlegen. Die Entscheidung stärkt die Rechtssicherheit im Immobilienrecht und verdeutlicht, dass die Wirksamkeit eines Maklervertrags nach den Umständen zum Zeitpunkt seines Abschlusses zu beurteilen ist und nicht nach später geäußerten Nutzungsabsichten.

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